Na szybko ATAL, GRIFFIN i GTC

Hej, dziś post napisany na szybko – rzuciły mi się trzy rzeczy w sprawozdaniach spółek z branży deweloperskiej w oczy i postanowiłem się podzielić moimi przemyśleniami. Mowa o GTC, Gryffinie i Atalu

Zacznijmy od GTC


W GTC jest problem z działalnością operacyjną, przez wiele lat spółka jechała na stratach – potem była restrukturyzacja itd, jednak problem z rentownością jest nadal. W tym roku uratowały ją aktualizacje wycen jej nieruchomości, zresztą w poprzednich latach było podobnie.
Dodatkowo nie brakuje też skomplikowanych operacji finansowych wewnątrz spółki.
np. Pożyczki dla GK wynoszą– 2,6 mld zł
Odsetki od jednostek powiązanych to 179 mln zł/ rocznie. – Całkiem sporo.
Boli to, że dzieje się to przy rosnących przychodach, ostatecznie aby spółka rosła, a nie dawała tylko dywidendy potrzebne są reformy (zwłaszcza że rynek najmów jest trudny) Czy zarząd będzie miał siłę aby je przeprowadzić? Odpowiedzcie sobie sami.

Gryffin RE IPO
O tym IPO wiele się mówi, zachwala jakby było to bóg wie jak wielkie osiągnięcie.
Ja jednak jestem krytyczny i widzę dwa problemy w tej spółce.
Pierwszym jest zadłużenie, drugim jest sama cena IPO.
Dług – poziom długu w tej spółce jest zatrważający, wiem że to efekt maksymalnej optymalizacji podatkowej i dźwigni finansowej. Jednak co będzie jak podskoczy stopa procentowa?

Jak widać kapitału własnego będzie po IPO ledwie 10%, słabiutko. Aby bardziej zobrazować koszty tego długu wklejam tabelkę z DM BZWBK (link).

Otóż koszty finansowe stanowią więcej niż przychody z wynajmu, ponad połowę zysków operacyjnych i prawie dwukrotność zysku netto z 2016r. Jak dla mnie to przesada, fakt że wpływają na nie dość znacząco koszty kursowe, niemniej obciążenie odsetkami nawet bez tego jest spore.

Druga sprawa to cena tego IPO: cena/zysk to ponad 15, EV/EBIT ponad 10 i podobnie cena/przychody. Sytuacje lekko ratuje 6% dywidenda, ale moim zdaniem to nadal stanowczo za drogo zwłaszcza że dywidenda poza IKE jest opodatkowana……

ATAL na plus
Aby nie było że mam samo złe zdanie o spółkach to tym razem jest pochwała dla atalu.


Spółka podwoiła wynik przy utrzymaniu wysokich marż, podejrzewam że było to możliwe dzięki posiadaniu bankowi taniej ziemi oraz stosunkowo niskich kosztach podwykonawców. Łącznie Atal sprzedał 2436 mieszkań w 2016 roku. Co ciekawe wzrosła też średnia cena mieszkań sprzedawanych przez spółkę bo w 2015 sprzedano 1689 mieszkań. 208 tyś zł/mieszkanie w 2015 było to 134 tyś zł mieszkanie.
W 2017 roku planuje budowę kolejnych 3580 mieszkań.


Warto też spojrzeć na strukturę pasywów – atal głównie finansuje się kapitałem własnym (688 mln zł), zaliczkami na budowę mieszkań (231 mln zł) oraz obligacjami (213 mln zł). Daje to dużą niezależność spółce przy kolejnych projektach inwestycyjnych.


Aktualnie z zapasach mamy ~620 mieszkań – wziąłem tą wartość dzieląc wyroby gotowe i towary przez aktualną średnią cenę mieszkania, stąd na 1 kwartał towaru nie zabraknie, a reszta się buduję.

Na koniec warto dodać, że spółka zmieniła politykę dywidendową i teraz będą wypłacać w dywidendzie 70-100% zysku netto da to 6-7% dywidendy na tą chwilę, nie powinno więc dziwić że kurs jest na historycznych szczytach.