Wywiad z Piotrem Hofmanem – Prezesem spółki HMInvest

Będąc w Warszawie miałem okazję porozmawiać z Prezesem spółki HM Inwest S.A. , działającej w ramach konsorcjum polskich spółek deweloperskich – GRUPA INWEST . Branża obecnie rozwija się bardzo szybko i zachwyca podczas hossy, jednocześnie jest w niej wiele problemów natury ustawowej do rozwiązania, m.in. o nich rozmawiałem z Panem Piotrem Hofmanem.

Krzysztof Abramowicz: Witam Pana Prezesa. Czy mógłby Pan przybliżyć moim czytelnikom, jakiego rodzaju budynki buduje HM INWEST?
Piotr Hofman: Jesteśmy deweloperem realizującym głównie inwestycje mieszkaniowe, Działamy w branży od 1996 roku, budujemy głównie w Warszawie, ale mamy też ukończone projekty w Katowicach. Obecnie realizujemy prace projektowe pod budynek usługowo – hotelowy w Krakowie. Interesujemy się również inwestycjami w innych miastach.

KA: Z tego, co czytałem w analizach branżowych, to dla deweloperów kluczowa jest cena pozyskiwanego gruntu. Jakie jest Pana zapatrywanie w tej kwestii?
PH: Nie jest dla nas problemem zapłacić więcej za grunt, jeśli działka jest położona w atrakcyjnej lokalizacji lub posiada dodatkowe atuty np. komunikacyjne.
Staramy się również wykorzystywać zalety alternatywnych form finansowania ich zakupów.
Jedną z nich jest zaproszenie właściciela gruntu do wprowadzenia gruntów do spółki celowej, która jest właścicielem budowanych budynków do czasu sprzedania mieszkań.

Po zakończeniu transakcji sprzedaży mieszkań zyski są dzielone pomiędzy nas a właściciela gruntu. Dzięki temu posunięciu nie musimy angażować środków finansowych na odkup gruntu a właściciel gruntu dzięki temu zarabia więcej.
Współpracowaliśmy i dalej współpracujemy też przy budowie mieszkań z funduszem mieszkań na wynajem prowadzonym przez BGK. (http://www.katowice.pro/hm-inwest-przekazuje-bgk-nieruchomosci-mieszkania-na-wynajem/)

KA: Jak wygląda cykl inwestycyjny spółki?
PH: Początkowo analizujemy zakup gruntu weryfikując dokumentację prawną oraz planistyczną dla danego terenu. Oczywiście najważniejsza jest lokalizacja, przez co rozumiemy dobry dostęp do komunikacji, ośrodków edukacji, zdrowia, rekreacji czy też centów handlowych. Nieruchomość powinna znajdować się w tzw. tkance miasta, czyli potencjalny klient powinien mieć zapewniony dostęp do ważnych dla siebie udogodnień.
Oczywiście bardzo ważna jest analiza miejsca pod kątem możliwości jego zabudowy. Tą analizę wykonujemy przy pomocy współpracujących z nami pracowni architektonicznych. Jeżeli powyżej opisane elementy są zadawalające, przystępujemy do negocjacji możliwości zakupu z właścicielem terenu.

Przeciętny cykl inwestycyjny, czyli typowa budowa i odbiory budynku trwa około 2 lat.
W tym roku rozpoczniemy największą inwestycję w historii spółki, planujemy wybudować 150 mieszkań na Augustówce w Warszawie. Jest to teren zlokalizowany na granicy Mokotowa i Wilanowa. Bardzo dobrze skomunikowany z centrum Warszawy, a z drugiej strony zapewniający dużą ilość terenów rekreacyjnych.

KA: Czy rozważa Pan Prezes również standardowe metody finansowania działalności spółki?
PH: Tak, przede wszystkim będziemy finansować prace z bieżących zysków. Nie wykluczamy również emisji akcji czy obligacji. Warto dodać, że przez większość czasu spółka rozwijała się organicznie. Planujemy także debiut na GPW w 2018 roku.

KA: Często wypowiadał się Pan o Polskim rynku mieszkaniowym w mediach ,m.in. na temat rządowych planów budowy mieszkań. Czy mógłby Pan powiedzieć coś więcej na ten temat?
PH: Problemem nr 1 w Polsce jest znaczny niedobór mieszkań. Dla przykładu średnia w UE to 465 mieszkań na 1000 mieszkańców, gdy w Polsce są to 363 mieszkania, co przy oddawaniu 160 tys. mieszkań rocznie powoduje, że brakuje minimum 3 milionów mieszkań. Dotychczas nie istniała w Polsce długofalowa polityka mieszkaniowa ukierunkowana na najmy bądź na dojście do własności wraz ze spłacaniem mieszkania w czynszu. Takie rozwiązania są obecne w innych krajach UE od wielu lat, a jedynie około 40% Polaków stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Planowane rozwiązania mają skoncentrować się głównie na mieszkalnictwie socjalnym i być kierowane do mniej zamożnej części obywateli. Tej, której nie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a która chciałaby dojść do własności wykupując ją z czynszem, stąd nie będą one zagrażały rynkowi deweloperskiemu, lecz go uzupełniały.

Drugim istotnym problemem jest brak polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych, aż 97% takiego typu transakcji, to transakcje pomiędzy zagranicznymi podmiotami. Aby to uregulować, rząd wprowadza ustawę o REIT’ach, która spowoduje, że część oszczędności Polaków będzie mogła być zainwestowana w funduszach nieruchomości, które będą niżej opodatkowane, a same REITy będą miały szansę zmienić niekorzystną proporcję transakcji na tym rynku.

KA: Dziękuję za rozmowę.