Witaj. Na rynku kredytów hipotecznych nadchodzą 2 ważne zmiany, które mogą trochę ożywić rynek nieruchomości. A przede wszystkim mogą mieć wpływ na twój portfel (oby pozytywny!). Postanowiłem je dla ciebie streścić, a noż uda się ci dostać tańszą hipotekę.

KNF planuje zmniejszyć wymogi dla wyliczenia zdolności kredytowej.

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego rozważa obniżenia bezpieczeństwa dla umów hipotecznych z dodatkowych 5% procent do 2,5%, Jest to wynik działania rekomendacji S – specjalnych zaleceń regulatora, które mają za zadanie zwiększać bezpieczeństwo kredytów hipotecznych. (Link) Wiele osób uznawało KNF za współwinnego zapaści na rynku hipotek, których udzielenia rok do roku spadły o 50%, właśnie przez podniesienie tego buforu, który w czasach covidowych i zerowych stóp procentowych wynosił właśnie 2,5% (tyle do ilu planują teraz zejść).

Co ta zamiana spowoduje?

Na kredyt hipoteczny  klientów będzie więcej o około kilkanaście procent — dotyczy to głównie tych z niższej półki dochodowej, których obecnie nie stać na mieszkanie za 200 tys zł do remontu. Ludzie ci są obecnie wyłączeni przez wzrost stóp i fakt, że wylicza się bezpieczeństwo hipotek dla poziomu oprocentowania 11,75% (stopa %/wibor + bufor) Dla przykładu — obecnie singiel z 5000 zł miesięcznie dochodu ma zdolność kredytową na jedyne ~260 tyś zł, podczas gdy wiosną było to 100 tys więcej. Zmniejszenie tego buforu zwiększy zdolność kredytową dla takich osób o przynajmniej 50 tys. zł.

stopy procentowe w Polsce
Wykres pokazuje wzrost poziomu stopy procentowej, w rok wróciliśmy na poziomy sprzed 20 lat.

Druga zmiana będzie naprawdę rewolucyjna pojawi się państwowa hipoteka

Państwo chce umożliwić ludziom wzięcie kredytu na 2% o stałym niezmiennym oprocentowaniu na 10 lat (doliczona jednak będzie marża banku obecnie wynosi ona~2-3%). W obecnych warunkach wzbudza on wielkie zainteresowanie, ponieważ raty wielu kredytów wynoszą nierzadko ponad 9%.

Wymagania:

– Kupno pierwszego domu, dla która osoby go kupuje musi to być 1. mieszkanie. Oznacza to, że kupujący nie mógł mieć wcześniej żadnego mieszkania na własność.

– Wartość kredytu do 500 tys. zł dla singla i 600 tyś zł dla małżeństwa. Do 45 roku życia. Obejmuje to też obcokrajowców na terenie RP.

– Brak limitu na cenę m2 za mieszkanie.

– Można skorzystać nie mając wkładu własnego, jednak sama zdolność kredytowa ma być liczona w ten sam sposób jak dla normalnego kredytu hipotecznego.

– Powstaną też indywidualne konta mieszkaniowe, w których można sobie odłożyć na mieszkanie, podobno ma być ono indeksowane średnim wzrostem cen nieruchomości.

Skala programu

Rząd napisał na stronie ministerstwa rozwoju:

Zakładamy, że w zależności od wysokości kwot dopłat, będziemy mogli finansować rocznie 30-40 tysięcy kredytów. Planowane wydatki pojawią się od 2024 r. i będą rosnąć do 2027 r. Przewidujemy, że wyniosą one rocznie od 800 mln zł w 2024 r. do 1,5 mld zł w 2027 r. Po tym roku będą już systematycznie spadać. Szacujemy, że zabezpieczy to potrzeby zdecydowanej większości osób spełniających kryteria do uzyskania dopłaty i posiadających zdolność kredytową.

Jak widzimy skala programu jest duża, bowiem w 2021 Polacy łącznie kupili 270,4 tyś mieszkań, w latach 2019-20 było to ~260 tyś mieszkań. Będzie to gdzieś 15% rynku mieszkaniowego. Podobną wielkość miał inny program z czasów PO – Mieszkanie dla młodych MDM, któremu zarzucano pompowanie cen mieszkań, a miał on limit ceny mieszkania na m2

Wpływ na rynek

Jak wspominałem, będzie to ~15% całego rynku mieszkaniowego. Więc sporo.
Uderzy on moim zdaniem w ceny, które powinny zacząć rosnąć, po starcie programu (będzie to gdzieś od 2024 o ile nie będzie dużych podwyżek stóp procentowych).
Jak, tylko o tym napisałem na swoich socialach, to dostałem multum wiadomości typu:
Jak to dostać? Czy można to zrobić tak, by żona dostała bo ja już kupiłem mieszkanie? Jak z niego kupić kawalerkę na wynajem? itd itp
Więc już teraz zainteresowanie jest spore….

Jeśli chodzi o deweloperów – to sprawa jest pokrętna – w długim terminie pomoże im to zwiększać dalej zyski, jednak obecnie sektor ma ciężkie czasy. Z czego najbardziej bolesnym ich zmartwieniem jest rolowanie długu, jeszcze 2 lata temu emitowali oni obligacje na 6-8%, a obecnie rynek od średnich deweloperów żąda nawet oprocentowania na kilkanaście procent (link), co zrobi problemy z ukończeniem, a potem sprzedaniem wielu mieszkań. Niemniej o tej sytuacji informowałem już w styczniu i jak stopy procentowe zaczną spadać, to deweloperzy zyskają.